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美国房产投资 五大事项解读

  1.签证问题 
  现在美国已对中国大陆允许使用旅游签证。另外,目前国内公民进入美国的签证还有商务签证,探亲签证等。虽然目前美国的签证一直都比较严格控制,但是美国签证对于中国大陆将会越来越容易,并且对于海外的投资者并不是一道很大的门槛。 
  2.私人对土地利用的控制 
  除了政府对土地利用的控制外,私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件,这些限制条件一般用契约的形式规定,如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下,私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记,对今后的后续受让人都有约束力。
  3.健全的房地产保险业务 
  保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠,房地产成为一项收益稳定,风险有保障的投资工具。 
  4.税务 
  美国的房地产税是由各地方政府征收,而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一,高低不等,多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地,地税则要低许多。因此,对于每一个投资项目的税率都要的特别关注,并且及时采取各种避税措施。 
  5.物业维护和管理 
  在美国,物业维护和管理对于房地产投资的保值、增值起着重要作用。由于美国允许土地私有化,因此业主们对自己永久拥有的产业维护有佳。同时,法律也有相关规定,每年必须花费一定比例的金额在房屋维护方面。物业管理人员都必须拥有房地产经纪人执照。 

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                        完善小区物业管理服务策略
                        物业管理工作是一项系统工程,有较强的综合性和区域特点,涉及基层组织、规划建设、发改、环保、综合执法、文明办、民政、公安、社区、供水、供电、供气等多个部门,无论社区居委会还是单打独斗的主管部门往往力不从心,这就需要各部门通力协作,齐抓共管。
                        (一)理顺体制,明确责任。建立政府主导,相关职能部门配合的领导机制,按照“条块结合、属地管理”的原则和“基层政府主导、主管部门督促、部门协助、社区主抓”的工作格局,进一步理顺物业管理体制,发挥部门监督、指导职能,形成齐抓共管物业局面。
                        (二)加强宣传,营造氛围。组织开展形式多样的主题宣传活动,在电视、广

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                                投资美国房产 获高投资回报

                                  在中国,绝大部分出租房都是由房主亲自打理、招租,因此很多中国投资者在投资了美国房产后也想将房子委托给亲戚、朋友或者在外上学的子女帮忙照料,但却难以避免这样的问题:房屋空置数月还未找到租客,或是碰到租客拖延交房租甚至赖租的现象,极大程度地影响稳定的房租现金流,从而使投资回报受到损失。导致投资者对所投资的产品产生了质疑:
                                  为什么费了很多心思和精力,投资房回报却比别人低?因为房屋管理公司在中国大陆并未发展成熟,很多投资者并未意识到不专业的房屋管理、对空置房产低效营销以及屋主在寻找租客时缺少鉴别经验甚至对租客不经挑选就将房屋出租对投资回报产生的潜在影响。但实际上,上述的问题完全可以通过和负责、经验丰富的房屋管理公司合作避免。

                                  本文就为各位投资者介绍一下在美国投资聘用管理公司的好处,以及这类公司的大概收费情况。
                                  好的房屋管理公司能在哪些方面帮助房产投资者最大化投资收益?
                                  缩短房屋空置时间优质的房屋管理公司可以从以下两方面来缩短房屋的空置期:
                                  提高房屋管理的服务质量,提高租客的住房满意度,尽量延长房屋租客租约,从而减少房屋空置的可能;在能够判断房屋即将空置时,以最及时、最有效的方式为出租房打出广告,将房屋信息列在该物业的专属网站和各大热门出租房搜索网站,对于有兴趣的潜在租客,房屋管理公司会进行接待,并通过其专业讲解使房屋对潜在租客产生更大的吸引力。

                                  挑选优质租客
                                  对于租客拖延交租以及赖租的问题,最好的解决办法就是在招租是通过专业筛选,选择最优质的房客。
                                  在美国租房市场日益火爆的今天,好的出租房往往有较多的潜在租客,优质的房屋管理公司会根据缜密严格的租客挑选细则,对租客进行层层筛选,最终为房东选择出最为诚信、对房屋的保养和租金都更加有保障的租客。房屋管理公司会要求每位潜在租客提供收入证明和纳税证明、查询其信用记录、要求其提供前房东的推荐信等等,除此之外,房客是否吸烟、是否养宠物、家庭成员情况等也会计入考虑。
                                  有经验的房屋管理公司往往在一个地区或美国各州管理成千上万套房屋,其甄别优质房客的经验自不必说。除了可以最大限度地避免上述情况的发生外,尽责的物业管理公司会周期性地对房屋的屋内外设施进行检查,在出现小问题时及时处理,避免状况恶化后增加修缮成本;起草租房协议,明确房东和房客的利益;协助处理与租房相关的法律纠纷;同时,管理公司还可以根据屋主的需求提供详细的租金回报明细,帮助屋主计算投资回报。

                                  房屋管理公司如何收费?
                                  房屋管理公司的收费通常是按照每月租金的固定比例收取,但由于地区、房产类型的不同,这个比例可能从4%到12%不等,通常一个独栋别墅的月管理费约为月租金的10%,但也会根据顾客所需管理的房屋数量、每栋楼的单元数、房屋状况而变化。在房屋空置时大部分管理公司不收费,但在帮助屋主找到新租客时会收取第一个月房租的50%,若租客在开始租房12个月内拒交房租被驱逐或毁约,房屋管理公司通常会将房主缴纳的招租费用退还。
                                  投资房产拥有好的物业管理公司,不仅为投资者省去了很多麻烦,同时,好的管理和服务更容易帮助租金上涨,从而提高了房产投资的回报。对于远在海外的投资者,好的物业管理公司更是能够避免房屋空置和不良租客、让投资者安心得到稳定回报的保障。

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